Расчет стоимости объекта недвижимости

Методы определения ПСВ (ПСЗ) объекта недвижимости.

1. Метод количественного анализа;

2. Метод разбивки по компонентам;

3. Метод сравнительной единицы.

Метод количественного анализа.

Данный метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.

Метод разбивки по компонентам.

Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Отличие данного метода от предыдущего заключается в меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.

Метод сравнительной единицы.

Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.

В данной работе будет применен метод сравнительной единицы для расчета ПСЗ объекта недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в сборниках Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС). С использованием УПВС формула для расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:

ПСЗ = Вед Vстр Кп Кн Км Кв Кпз Кндс, (4)

Где:

Вед – восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);

Vстр – строительный объем объекта;

Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;

Кн – коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом;

Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.

Кпз – коэффициент прибыли застройщика;

Кндс – величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.

Определение износа объекта недвижимости.

Термин «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).

В бухгалтерском учете износ – это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни без попытки оценить стоимость самого актива.

В оценке же недвижимости износ рассматривается как «утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине».

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа;

2. Метод срока жизни;

3. Рыночный метод.

В данной работе будет использован метод разбиения на виды износа.

Метод разбиения на виды износа.

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компоненты:

- физический износ;

- функциональный износ;

- внешний износ.

По возможности устранения того или иного компонента совокупного износа различают устранимый и неустранимый износы:

- неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;

- устранимый – затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Физический износ. Может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

Функциональный износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.